Le principe : la valeur locative, sauf plafonnement

Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative (article L. 145-33 du code de commerce), appréciée selon cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Mais pour un bail de neuf ans, la loi pose une limite : la hausse ne peut pas dépasser la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (article L. 145-34). C'est le plafonnement. Le locataire en profite dès que la valeur locative a progressé plus vite que l'indice.

Exemple

Un commerce loué 30 000 € HT par an par un bail de neuf ans ayant pris effet le 1er juin 2017, renouvelé le 1er juin 2026. En comparant l'ILC du quatrième trimestre 2016 (108,91) à celui du quatrième trimestre 2025 (134,62), dernier connu à la date du renouvellement :

30 000 × 134,62 ÷ 108,91 = 37 082 € HT par an, loyer plafonné

Si la valeur locative du local est de 45 000 €, l'écart est d'environ 7 900 € par an pendant neuf ans. Si elle n'est que de 34 000 €, c'est elle qui s'applique : le plafond est un maximum, pas un minimum. Le choix des trimestres de référence dépend de la rédaction du bail et de la date de renouvellement ; il se vérifie au cas par cas.

Quand le loyer est déplafonné

  • Modification notable de l'un des quatre premiers éléments de la valeur locative pendant le bail expiré : travaux changeant la surface ou la configuration, extension de la destination, nouvelles obligations, évolution favorable de la commercialité du secteur (nouvelle ligne de tramway, piétonnisation, grande enseigne voisine…). La modification doit avoir un intérêt pour l'activité exercée.
  • Bail conclu pour plus de neuf ans : un bail de dix ou douze ans échappe au plafonnement par sa durée.
  • Bail qui a duré plus de douze ans par l'effet de la tacite prolongation, faute de congé ou de demande de renouvellement à temps.
  • Locaux particuliers : locaux monovalents (hôtel, cinéma, clinique…), bureaux et terrains nus relèvent de règles propres (articles R. 145-9 à R. 145-11) et sont fixés en valeur locative.

Le lissage de 10 % par an, et sa limite

Depuis la loi Pinel, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, le déplafonnement ne peut pas conduire à une hausse supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente, lorsqu'il résulte d'une modification notable ou d'une clause de durée du bail (dernier alinéa de l'article L. 145-34).

La Cour de cassation a tranché le cas de la tacite prolongation dans un arrêt du 16 octobre 2025 (3e chambre civile, n° 23-23.834, publié au Bulletin) : quand le déplafonnement résulte uniquement de la durée de plus de douze ans atteinte par tacite prolongation, le lissage ne s'applique pas. La nouvelle valeur locative est due en une seule fois.

Pour un bailleur, laisser courir un bail de neuf ans au-delà de douze ans peut donc permettre un rattrapage immédiat. Pour un locataire, c'est un risque à anticiper en délivrant une demande de renouvellement à temps.

Délais et procédure

  • Prescription de deux ans (article L. 145-60) : l'action en fixation du loyer renouvelé doit être engagée dans les deux ans à compter de la prise d'effet du nouveau bail. Sans action, le loyer reste celui du bail expiré.
  • Mémoire préalable : le juge des loyers commerciaux ne peut être saisi qu'après notification d'un mémoire à l'autre partie, et au moins un mois après.
  • Commission départementale de conciliation : saisine facultative, gratuite, souvent utile pour trouver un accord sur la base d'éléments chiffrés.

Le rôle du chiffre

Tout se joue sur la valeur locative : références de loyers dans le voisinage, pondération des surfaces pour un commerce, analyse des clauses qui alourdissent ou allègent les charges du locataire. Avant d'envoyer un congé avec offre de renouvellement à un loyer déplafonné, ou d'accepter un loyer proposé, il vaut mieux connaître l'écart avec le plafond. Un avis de valeur suffit pour décider et négocier ; en cas de désaccord durable, une expertise amiable argumentée prépare la discussion devant la commission ou le juge.

Sources et références
  • Code de commerce, articles L. 145-33, L. 145-34 (Légifrance) et L. 145-60 ; articles R. 145-2 à R. 145-11 et R. 145-23 et suivants
  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 23-23.834 (FS-B)
  • Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
  • INSEE, ILC du quatrième trimestre 2016 (108,91) : insee.fr ; ILC du quatrième trimestre 2025 (134,62), série 001532540

Article d'information générale, à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas l'analyse de votre bail par un professionnel du droit.